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温州前首富,守不住保险柜 2023-05-23 23:16:23  来源:21世纪商业评论

记者丨李惠琳 编辑丨谭璐


(资料图片)

温州商人杨剑实控的中梁,最近卷入一宗保险柜失踪案。

他的合作方正荣地产,在搬家过程中,一个保险柜不翼而飞,内有“天著润宸”项目公司的印章和相关文件。

最终查明,保险柜由项目配资方厦门国际信托搬走,这本应由三方共管。

杨剑持有“天著润宸”项目部分股权,这出“守不住保险柜”的闹剧,突显了其债务困境。

处境艰难

两年前,杨剑必定想不到这种遭遇。

2021年,他和正荣联手,拿下位于集美的天著润宸地块,厦门信托提供了一笔融资。

天眼查显示,三家合资成立项目公司“正奔置业”,正荣地产、厦门信托、中梁地产分别持股51%、44%、5%。正荣为操盘方。

项目竣工后,两家房企出险,厦门信托认为开盘会影响销售,为收回欠款,要求将项目按股权作价处置。

双方未达成共识,厦门信托一不做二不休,干脆拿走公司印章和文件

杨剑的被动局面,皆因出险后话事权减弱。

杨剑

早在2022年7月,杨剑已经官宣违约,到期未支付一笔9.5%优先票据。

此后,杨剑开始为生存奔波,不再提规模,采取一系列收缩动作,减少拿地、精简人员、出售资产等。

令人唏嘘的是,旗下物业公司“百悦智佳服务”的出售。

为了填补窟窿,杨剑将其以不高于31.29亿元的价格,卖给了碧桂园,其本来距离上市仅一步之遥。

2022年,中梁的全职员工减少5898人,员工开支少了6.65亿元。

一系列自救动作下,过去一年,中梁的负债减少130亿元,存量规模仍不小。

截至2022年底,有息债务总额约267.35亿元,其中境内、境外有息负债分别为185亿元、82亿元。

截至2022年底,在手现金只有146.04亿元

在2023年内,杨剑要偿还的债务达到178.43亿元,可偿债资金告急,恐怕会再次违约。

从2022年11月开始,杨剑寻求境外债重组,尚无实质进展。

“已制定初步的关键暂定条款,将继续与境外债权人进行积极和建设性对话,争取尽快落实整体解决方案的条款。”杨剑在年报中称。

合作方正荣同样处境拮据,两家都无力兑付厦门信托的融资款项。

激进苦果

杨剑如今的处境,与其激进扩张息息相关。

1993年起家温州鹿城,杨剑早年盘踞在江浙地区,发展一直不温不火。

2016年,他将公司总部迁至上海后,开启全国扩张步伐,大手笔拿地。

2018年最猛,摘获221块地,平均1.5天拿下一块。

为求快速扩张,杨剑选择高周转模式,4个月开盘,5个月现金流回正,6个月资金进行第二次投入。

来源:视觉中国

杨剑偏爱三四线城市,有一套在业内流传甚广的“宝马mini论”:

“布局一二线城市是开大奔,布局三四线城市就是开宝马mini。你开10辆大奔,我开50辆宝马mini,还是大有机会的。”

受益于棚改红利,中梁以量取胜,慢慢展露“黑马”潜质

2018年,跨过千亿门槛,跻身行业前20强。

次年,杨剑叩开港交所大门,一跃成为温商首富,以265亿元的身家,在《2019胡润全球富豪榜》上排第575位。

一路狂奔之时,中梁的杠杆也在不断加大。

2021年末,中梁的总负债为2317亿元,资产负债率达87%,有息负债为402亿元。

中梁极为依赖信托、优先票据等高利率融资渠道,同期融资成本约9%,高于当时行业平均水平。

杨剑通过明股实债的方式,隐藏了一定负债。

“联合拿地+合作开发”的操盘手段,在中梁项目中广泛使用,除了正荣,其合作伙伴包括碧桂园、万科、融创、滨江、宝龙等。

过去几年,中梁的少数股东权益占比一直居高不下,2022年为202.62亿元,占比高达64.58%

按同期少数股东亏损2.75亿计算,仅占总亏损额16.96%,明显的“剪刀差”,正是明股实债的指征。

有知情人士透露,天著润宸项目中,厦门信托的融资也是“明股实债”,表面持有项目公司44%股权,实际是给了4.5亿元借款。

这笔钱,需要中梁、正荣共同偿还。

去化艰难

近两年,楼市区域分化明显,三四线城市去化艰难。

中梁的销售持续滑坡,2022年合约销售额660.5亿元,同比减少约62%;收入393亿元,几乎腰斩,亏损13.46亿元

在2018年,杨剑已有意换仓,投资重心转向二线及以上城市,只是,新增货值有限。

截至2022年底,中梁仍有七成土储位于三四线城市。当下市场信心仍未恢复,销售恐怕会进一步承压。

今年1-4月,中梁销售额为147亿元,同比再降四成,对比百强房企同比回正的数据,表现差强人意。

为了增加业绩,杨剑试图发展代建业务

2022年9月,中梁建设管理公司成立,把原西部区域总裁周建中调回集团总部,担任建管负责人。

一位熟悉代建业务的房企人士向《21CBR》记者表示,代建是轻资产开发模式,输出房企的品牌和专业能力,拿项目的重要前提是,主品牌不能出问题。

“出险房企的信用和品牌已经受损,直接影响代建项目的拓展”。

摸索8个多月,中梁未对外公布过其代建项目数据,2023年2月周建中离职,也侧面说明新业务开展得并不顺利。

在最新胡润百富榜中,温州最富的十人,已不见杨剑。

“保险柜失踪”一事,更揭开中梁出险后的无奈与尴尬。在化债的路上,他仍未看到曙光。

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